15.5.2.10.8
Podnájem nemovitostí a nebytových prostor
Mgr. Pavla Krejčí
NahoruDefinice podnájmu
Podnájem je akcesorický právní vztah vznikající mezi nájemcem
určité věci či prostoru a třetí osobou, které nájemce umožní užívání nájemcem
najaté věci, prostoru či jejich části.
Základní právní úpravu podnájmu nalezneme v § 666 ObčZ; zvláštní právní úpravu pak
obsahuje zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen
“ ZNP"), a to konkrétně v §
6. Zvláštní právní úprava platí také pro podnájem bytů (§ 719 ObčZ); právní
úpravou podnájmu bytů se však v tomto článku nebudeme zabývat, neboť jí bude
pro její specifičnost věnována samostatná kapitola.
Právní úprava obsažená v obecných ustanoveních občanského zákoníku
o nájmu a právní úprava týkající se na podnájmu nebytových prostor se v
některých bodech liší.
Podnájem je odvozen od vztahu nájemního, tedy od vztahu mezi
nájemcem a pronajímatelem – bez existence platného nájemního vztahu nemůže
vzniknout platný podnájem. V případech, kdy je tedy například nájemní smlouva
neplatná, nemůže vzniknout platný vztah z podnájmu. Zánik nájemního vztahu pak
znamená, že dochází k zániku i vztahu podnájemního.
Pan Voříšek má pronajatý byt od paní Vokurkové. Byt je velký, a
proto pan Voříšek požádá paní Vokurkovou, aby mohl jednu místnost podnajmout
svému známému panu Kuklovi. Paní Vokurková s podnájmem vysloví souhlas. Poté,
co se pan Kukla nastěhuje do podnajatého pokoje, paní Vokurková se dohodne s
panem Voříškem na ukončení nájmu, protože potřebuje byt pro svou dceru.
Vysvětlení k příkladu:
Ačkoliv paní Vokurková souhlasila s podnájmem, tak fakticky mezi
ní a panem Kuklou žádný vztah nevzniká. Pokud se paní Vokurková dohodne s panem
Voříškem na ukončení nájmu bytu, pak dojde k zániku i podnájemního vztahu a pan
Kukla musí byt vyklidit.
Nájemce také nemůže v rámci podnájemního vztahu přenechat
podnájemci více práv, než svědčí jemu z nájemní smlouvy nebo ze zákona. Pokud
tedy například je v nájemní smlouvě sjednán účel nájmu, pak musí být tento účel
dodržen i ve smlouvě podnájemní.
Pan Josífek si od společnosti KKK s. r. o. pronajal nebytový
prostor, který je zkolaudován jako kanceláře. Část nebytového prostoru pan
Josífek podnajal panu Slívovi, a to jako výrobnu dřevěných hraček.
Vysvětlení k příkladu:
Pan Josífek nemůže podnajmout nebytový prostor k jiným účelům,
než ke kterým má prostor pronajat sám. Na takovou podnájemní smlouvu je nutno
hledět jako na neplatnou.
Podnájem v užším slova smyslu je právním vztahem úplatným, tzn.,
že za užívání předmětu podnájmu podnájemce musí nájemci hradit nájemné
(podnájemné).
V širším slova smyslu se však za podnájem označuje i
případ, kdy nájemce umožňuje třetí osobě užívat předmět nájmu nebo jeho část
bezúplatně, např. na základě smlouvy o výpůjčce. Toto širší pojetí podnájmu
je důležité zejména z hlediska možnosti pronajímatele ukončit nájemní poměr v
případech, kdy nájemce umožní užívání předmětu nájmu třetí osobě v rozporu se
zákonem nebo smlouvou bez svolení pronajímatele.
Obecně podnájem vzniká na základě smlouvy, kterou mezi sebou
nájemce a podnájemce uzavřou. K uzavření smlouvy se nevyžaduje písemná forma.
Teoreticky může smlouva o podnájmu uzavřena i konkludentně.
NahoruSouhlas pronajímatele s podnájmem
Pokud se nájemní smlouva řídí obecnými ustanoveními občanského
zákoníku, pak dle § 666 ObčZ nájemce nepotřebuje k
podnájmu pronajaté věci souhlas pronajímatele.
Pronajímatel a nájemce se však mohou v nájemní smlouvě dohodnout
jinak a stanovit pro nájemce různá omezení a pravidla, při jejichž splnění může
předmět nájmu podnajmout. Nejčastěji je pak v nájemní smlouvě uvedeno, že
nájemce je oprávněn předmět nájmu dát do podnájmu pouze s písemným souhlasem
pronajímatele. Nájemní smlouva může též obsahovat i jiná pravidla v tomto
smyslu – například může stanovit okruh osob, jimž je nájemce oprávněn předmět
nájmu podnajmout – například dceřiné společnosti nájemce apod.
NahoruPřekročení dohody s pronajímatelem
Pokud by nájemní smlouva obsahovala omezení ohledně možnosti
podnajmout předmět nájmu a nájemce by tato omezení překročil, neznamená to
automatickou neplatnost podnájemní smlouvy. Podnájemní smlouva by v takovém
případě byla platná, pouze by to založilo právo pronajímatele na odstoupení
od nájemní smlouvy. To je také jedním z rozdílů mezi obecnou právní úpravou
obsaženou v občanském zákoníku a zvláštní právní úpravou obsaženou v zákoně o
nájmu a podnájmu nebytových prostor. Z této zvláštní právní úpravy totiž
vyplývá zákaz podnajmout předmět nájmu bez výslovného písemného souhlasu
pronajímatele přímo ze zákona. Z tohoto důvodu by byla podnájemní smlouva
na nebytové prostory uzavřená bez výslovného písemného souhlasu pronajímatele
neplatná.
NahoruPrávo pronajímatele na náhradu škody
Pokud nájemce dá předmět nájmu nebo jeho část do podnájmu v
rozporu s dohodou uzavřenou s pronajímatelem, pak může pronajímateli
vzniknout právo na náhradu škody. Po dobu trvání nájmu pronajímateli
nevzniká právo na vydání toho, co nájemce od podnájemce obdržel jako úplatu za
podnájem předmětu nájmu. Po jeho skončení by mohl mít teoreticky nárok na
úhradu ušlého zisku.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 11. 2004, sp. zn. 25
Cdo 264/2004
“Především je třeba vycházet z toho, že ušlý zisk je újma
spočívající v tom, že u poškozeného nedojde v důsledku škodné události k
rozmnožení majetkových hodnot, ač se to dalo s ohledem na pravidelný běh věcí
očekávat. Pokud pronajímatel hodlal a skutečně měl reálnou možnost v určitém
období pronajmout byt za tržní nájemné a pouze protiprávní jednání žalovaného
mu to znemožnilo, ušel mu zisk, který by obdržel, pokud by nájem byl
realizován. Jako ušlý zisk v rámci náhrady škody se nahrazuje ztráta toho, co
by poškozený při pravidelném běhu událostí pronajmutím věci skutečně dosáhl,
nebýt protiprávního jednání škůdce, jež mu zabránilo v získání tohoto
prospěchu.
V daném případě se však nejedná o zisk, jenž by žalobci
při pravidelném běhu věcí náležel a jenž by mu ušel v důsledku jednání
žalovaného, který neoprávněně dal do podnájmu byt, k němuž sám měl právo
nájmu. Jestliže k určitému bytu trvá právo nájmu konkrétního nájemce, je
jednoznačné, že pronajímatel není oprávněn s právem nájmu k tomuto bytu dále
nakládat, tj. smluvně dát byt do nájmu jinému či někoho jiného tam bez
souhlasu nájemce ubytovat, a už vůbec nepřichází v úvahu podnájemní smlouva
mezi pronajímatelem a podnájemcem k takovému bytu. Nelze proto přisvědčit
žalobci, že by v době platného nájemního vztahu mohl s tímto bytem "podnikat“
sám. Za situace, že předmětný byt byl pronajat žalovanému (nájemci) za určité
nájemné, je zřejmé, že ani při pravidelném běhu věcí (tj. nebýt toho, že
žalovaný dal byt do podnájmu) nemohl žalobce (coby pronajímatel a spoluvlastník
domu) důvodně očekávat od kohokoliv jiného nějaké další či vyšší platby za
užívání tohoto bytu. Proto ta skutečnost, že žalovaný neoprávněně a neplatně
dal byt do podnájmu, žádnou ztrátu zisku žalobce nezpůsobila a příčinou
vzniku nějaké majetkové újmy tak ani nemohla být."
NahoruZáklady znaky podnájmu
Základní znaky podnájmu jsou téměř totožné se základními znaky
nájmu.
Jedná se o:
-
přenechání určité věci,
-
účel užívání,
-
dočasnost užívání,
-
úplatnost.
NahoruAd a) Přenechání určité věci
Podnájemní smlouva musí obsahovat přesné vymezení podnajaté
věci. Nájemce je oprávněn přenechat do podnájmu celou najatou věc (nebo
prostor) nebo se může podnájem týkat pouze její části. Nájemce však může
podnajmout pouze to, co má sám v nájmu. Pokud by se tedy na věc nebo její část
nájemní smlouva nevztahovala, pak nelze k této věci či její části platně
nájemní smlouvu uzavřít.
Pan Jaroslav si pronajal od společnosti KOKO s. r. o. vilu a
garáž. Na každou z budov byla sepsána samostatná nájemní smlouva. Smlouva na
garáž však neobsahovala všechny zákonem stanovené náležitosti, a proto byla
uzavřena neplatně.
Pan Jaroslav o neplatnosti smlouvy nevěděl a nabídnul část vily
s garáží do podnájmu společnosti KLODO s. r. o. Mezi panem Jaroslavem a
podnájemcem byla sepsána podnájemní smlouva na oba předměty podnájmu, ve které
byla úplata za podnájem sjednána jednou částkou.
Vysvětlení k příkladu:
Ke vzniku platného vztahu k podnájmu je třeba, aby nájemce měl
platně sjednánu nájemní smlouvu. V tomto případě se bude jednat zřejmě o
neplatný podnájemní vztah, neboť k části předmětu podnájmu pan Jaroslav neměl
sjednánu platnou nájemní smlouvu. Pro posouzení platnosti podnájemní smlouvy je
zcela nerozhodné, zda nájemce a pronajímatel o neplatnosti nájemního vztahu
věděli.
NahoruAd b) Účel užívání
Účel užívání je pro podnájem také omezen ustanoveními nájemní
smlouvy. Nájemce nemůže dát předmět nájmu do podnájmu pro jiný účel, než
pro ten, který je uveden v jeho nájemní smlouvě. Nájemce však může v podnájemní
smlouvě účel podnájmu oproti nájemní smlouvě zúžit. Uvedení účelu užívání není podstatnou náležitostí podnájemní smlouvy, účel užívání totiž může
také vyplývat z podstaty předmětu podnájmu. Pokud ovšem není účel užívání
uveden, je podnájemce povinen užívat předmět podnájmu pouze k účelu, ke kterému
předmět podnájmu obvykle slouží.
Pokud by nájemce umožnil podnájemci užívání předmětu podnájmu v
rozporu s nájemní smlouvou, kterou má uzavřenu s pronajímatelem, mohlo by to
založit právo pronajímatele odstoupit od nájemní smlouvy.
Nájemce pronajímateli plně odpovídá za podnájemce a způsob, jakým
podnájemce předmět podnájmu užívá. Mezi podnájemcem a pronajímatelem totiž
nevzniká přímý právní vztah. Z tohoto důvodu nájemce odpovídá pronajímateli
i za škody způsobené podnájemcem na předmětu nájmu.
NahoruAd c) Dočasnost užívání
Právo podnájemce užívat předmět podnájmu je časově omezeno.
Podnájemní smlouva by měla obsahovat, na jakou dobu se podnájem uzavírá, tedy
zda na dobu určitou nebo na dobu neurčitou.
Podnájemní smlouvu lze ukončit ze stejných důvodů jako smlouvu
nájemní (viz kapitola o nájemní smlouvě). Kromě těchto způsobů zániku zaniká
podnájem ze zákona i v případě, že zanikne nájemní smlouva. Je to z
důvodu již výše zmíněné akcesority podnájemního vztahu, kdy bez platného
nájemního vztahu nemůže existovat platný podnájemní vztah.
Pan Vonásek měl od společnosti KOHO s. r. o. pronajatu garáž, a
to na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce. Pan Vonásek garáž dále
podnajal panu Bartuškovi, a to na dobu jednoho roku. Společnosti KOHO s. r. o.
však nájem panu Vonáskovi vypověděla.
Vysvětlení k příkladu:
Podnájemní vztah mezi panem Bartuškou a Vonáskem zaniknul spolu
s nájemní smlouvou, a to ke stejnému dni jako nájem mezi panem Vonáskem a
společností KOHO s. r. o.
NahoruAd d) Úplatnost
Většinou bývá výše podnájemného a jeho splatnost ve smlouvě
stanovena. Pokud však stanovena není, nečiní to podnájemní smlouvu uzavřenou
dle obecných ustanovení občanského zákoníku neplatnou. V takovém případě je
podnájemce povinen hradit podnájemné ve výši obvyklé v době uzavření
smlouvy s přihlédnutím k hodnotě podnajaté věci a způsobu jejího užívání. U
podnájmu nebytových prostor dle zvláštního zákona však platí, že uvedení výše
podnájmu činí podstatnou náležitost podnájemní smlouvy.
NahoruSplatnost podnájemného
Podnájemné může být splatné buď jednorázově nebo v určitých
intervalech, například měsíčně nebo ročně. Pokud není dohodnuto jinak, nastává splatnost:
-
u zemědělských nebo lesních pozemků půlročně pozadu 1. dubna a
1. října,
-
v ostatních případech měsíčně pozadu.
NahoruOstatní vztahy
V ostatních vztazích vzniklých mezi nájemcem a podnájemcem se
uplatní stejná zákonná ustanovení jako ta, která se vztahují na vztah nájemce a
pronajímatele. Proto v podrobnostech odkazujeme na výklad práv a povinností
obsažený u nájemní smlouvy.
NahoruProblematické situace
Toto pravidlo se však neuplatní absolutně. S ohledem na kusou
právní úpravu celého institutu podnájmu je třeba na některé problematické
otázky spojené s podnájmem hledat odpověď v judikatuře soudů. Zde bychom
se zaměřili na některé problematické situace, které ve vztahu podnájemce –
nájemce – pronajímatel mohou vzniknout, a které byly dosud řešeny v
rozhodnutích Nejvyššího soudu ČR:
NahoruNeplatná podnájemní smlouva
Pokud podnájemce užívá předmět podnájmu na základě neplatné
nájemní smlouvy, pak se…