dnes je 9.12.2022

Input:

Kupní smlouva na bytovou či nebytovou jednotku

6.5.2013, , Zdroj: Verlag Dashöfer

15.5.4.2
Kupní smlouva na bytovou či nebytovou jednotku

Mgr. Pavla Krejčí

Právní úprava

Náležitosti smlouvy, jejímž obsahem je převod vlastnictví k bytové či nebytové jednotce, jsou upraveny především v § 6 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen “ ZVB").

Kromě tohoto právního předpisu se na kupní smlouvu o převodu jednotky vztahuje i obecná právní úprava kupní smlouvy dle § 588 a násl. ObčZ a dále příslušná ustanovení zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, především pak § 5 tohoto zákona.

Rozestavěná jednotka

Výše uvedená právní úprava se vztahuje i na kupní smlouvu týkající se úplatného převodu spoluvlastnického podílu na jednotce a dokonce i na úplatný převod jednotky, která je v katastru nemovitostí vedena jako rozestavěná.

Převod více jednotek jednou smlouvou

Jednou kupní smlouvou může být převáděno i více bytových či nebytových jednotek, nebo bytová či nebytová jednotka spolu se spoluvlastnickým podílem na jiné jednotce.

Paní Máchalová se rozhodne prodat svou bytovou jednotku. Vedle bytové jednotky vlastní paní Máchalová též spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce – hromadné garáži, s nímž je spojeno právo užívání garážového stání. Zájemci o bytovou jednotku si vymíní, že předmětem prodeje bude též spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce. Vše je realizováno jednou kupní smlouvou.

Další smluvní typy

K převodu vlastnického práva k jednotce však může dojít i na základě jiných typů smluv – například na základě darovací smlouvy či smlouvy směnné. Zvláštním typem smlouvy, při kterém může dojít k převodu vlastnického práva k bytové či nebytové jednotce, je pak smlouva o převodu podniku.

Základní právní úprava uvedená v § 6 ZVB se pak obecně vztahuje téměř na všechny základní smluvní typy, dle kterých lze vlastnické právo k bytové či nebytové jednotce převést.

Rozdělení budovy na jednotky

Základním předpokladem k tomu, aby mohla být smlouva o převodu vlastnictví jednotky uzavřena, je to, že je budova již rozdělena na jednotky. K rozdělení budovy může dojít na základě:

  • - vkladu práv dle prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí,
  • - rozdělení podílového spoluvlastnictví budovy na jednotlivé jednotky, nebo
  • - smlouvy o výstavbě.

Teoreticky může být návrh na vklad prohlášení vlastníka proveden zároveň s převodem první jednotky v domě (§ 7 ZVB). Blíže o prohlášení vlastníka a jeho obsahu předcházející kapitola.

Jednotky, u nichž musí být k převodu splněny další podmínky

Některé jednotky mohou být předmětem převodu pouze po splnění dalších podmínek. Jedná se například o byty zvláštního určení, o nebytové prostory sloužící účelům civilní obrany či o byty, které jsou v nájmu družstevníka. Nejtypičtějším příkladem takových jednotek jsou však byty či ateliéry, které jsou pronajaty fyzické osobě. Nájemci takového bytu může za splnění zákonem stanovených předpokladů svědčit právo na přednostní koupi bytové jednotky a následně též právo předkupní (§ 22 odst. 1, 2 a 6 ZVB). Protože se však jedná o specifickou problematiku, nebudeme se o ní blíže zmiňovat.

Pouze upozorňujeme, že porušení práva nájemce na přednostní koupi může způsobit absolutní neplatnost smlouvy o převodu jednotky na třetí osobu. V případě porušení předkupního práva, se nájemce jednotky může dovolat neplatnosti smlouvy o převodu nebo se může domáhat na nabyvateli takové jednotky, aby na něj vlastnické právo k jednotce převedl. Dále upozorňujeme, že jednotky, u nichž musí být k převodu splněny další podmínky, musejí většinou podle zákona obsahovat i některé zvláštní náležitosti.

Podstatné náležitosti smlouvy

Kupní smlouva na jednotku musí obsahovat:

  1. specifikaci smluvních stran,

  2. vůli prodávajícího jednotku převést a vůli kupujícího jednotku koupit,

  3. výši kupní ceny,

  4. označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,

  5. popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahovou plochu a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny,

  6. určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,

  7. stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,

  8. označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv, údaji podle katastru nemovitostí včetně vůle spoluvlastnický podíl k pozemku spolu s jednotkou převést,

  9. práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.

Ke smlouvě se přikládá půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek.

Nedošlo-li však k podstatné změně v charakteru jednotky, musí být zvláštní náležitosti uvedené výše v písm. e), f), h) a i) splněny, pouze jde-li o první převod jednotky do vlastnictví. Stejně tak je tomu s půdorysy či schématy jednotlivých podlaží.

Smluvní strany

ad a) smluvní strany by měly být ve smlouvě identifikovány alespoň následujícími údaji :

Fyzická osoba – jméno, příjmení, datum narození, bydliště

Právnická osoba – obchodní firma nebo název, IČO, sídlo

Vůle stran jednotku převést

ad b) smlouva by měla vyjadřovat vůli prodávajícího jednotku úplatně převést a vůli kupujícího jednotku koupit, a to například následující formulací:

"Prodávající převádí na kupujícího vlastnické právo k jednotce, jakož i příslušejícím spoluvlastnickým podílům na společných částech budovy a pozemku a kupující toto vlastnické právo přijímá.“

Kupní cena

ad c) Výše kupní ceny

V případě kupní smlouvy musí být kupní cena určena v penězích. Pokud by byla jednotka převáděna za jiný ekvivalent, než jsou peníze, tedy za plnění nepeněžité, nejednalo by se o kupní smlouvu, ale o smlouvu směnnou. Výše kupní ceny musí být ve smlouvě určena dostatečně určitě. To však neznamená, že musí být ve smlouvě uvedena konkrétní výše kupní ceny, ale postačí, pokud bude uveden způsob konkrétního výpočtu kupní ceny; např. bude uvedeno, že kupní cena se určí součinem metrů podlahové plochy jednotky a ceny vztahující se k jednomu metru čtverečnímu jednotky.

Splatnost kupní ceny

U kupní ceny však nemusí být výslovně určena její splatnost. Určení splatnosti totiž není podstatnou náležitostí kupní smlouvy, a proto v ní nemusí být uvedena. V takovém případě je kupující povinen splatit kupní cenu bez zbytečného odkladu.

Je však zvykem, že je splatnost kupní ceny do smlouvy uváděna. Ohledně splatnosti může smlouva obsahovat například, že kupní cena je splatná až po zápisu vlastnického práva kupujícího k jednotce do katastru nemovitostí nebo prostřednictvím úschovy u třetí osoby (např. advokáta, notáře, banky apod.). Smluvní strany se mohou dohodnout na splátkách kupní ceny.

Úhrada kupní ceny také může být zajištěna téměř všemi známými druhy zajištění, tedy například zástavním právem, ručením, smluvní pokutou apod.

Označení budovy a jednotky údaji dle KN

ad d) označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky, včetně jejího pojmenování a umístění v budově

Údaje o budově

Budova by měla být v kupní smlouvě označena:

  • - označením pozemku, na němž je postavena,
  • - číslem popisným nebo evidenčním,
  • - případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití a
  • - v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena.

Pokud se jednotka nachází v rozestavěné budově, tak je třeba tuto budovu označit označením pozemku, na němž je rozestavěna, a označením, že se jedná o rozestavěnou budovu.

Upozornění

Nejvyšší soud však v poslední době několikrát dospěl k názoru, že budova nemusí být ve smlouvě o převodu označena přesně údaji podle katastru nemovitostí. Postačí, pokud bude označena způsobem, který nevzbuzuje pochybnosti o tom, o jakou budovu se jedná.

"Jde-li o výslovný právní úkon, je třeba v označení předmětu právního úkonu rozlišovat, zda vada spočívá jen v jeho nepřesné nebo neúplné identifikaci, kterou lze odstranit postupem podle § 35 odst. 2 ObčZ, nebo zda jde o takový nedostatek, který ani podle použitého jazykového vyjádření, ani podle vůle

Nahrávám...
Nahrávám...